Decisões melhores.
Premissas claras.
Nós organizamos os números da compra, do aluguel e da venda em uma simulação. Altere as premissas para entender como custos, vacância e financiamento afetam o resultado.
Os valores abaixo são um exemplo editável, não dados de um imóvel ou oferta. A simulação não garante retorno e não é recomendação ou consultoria financeira. Cálculos feitos no seu navegador, sem envio ou armazenamento dos valores.
Mercado e premissas, sem misturar.
Selic, IPCA e IGP-M são referências, não projeções de retorno do imóvel. Nós mantemos os valores com data e fonte na página de indicadores. Não transportamos automaticamente índices para o aluguel, o financiamento ou a valorização.
INCC e saldo em obra
Informe a taxa acumulada do período conforme o índice e contrato aplicáveis. Estimativa isolada, sem pagamentos ou juros; não entra no cenário principal.
Fonte e metodologia: FGV IBRE. INCC-M, INCC-DI e INCC-10 têm períodos de coleta diferentes.
Vacância
Calcule a premissa do seu cenário. Isso não representa a taxa média de Ribeirão Preto, para a qual não apresentamos dado local verificado.
Vacância = meses desocupados / 12. Copie o percentual para a premissa principal se fizer sentido para o imóvel.
VGV e vendas da praça
Sem série local verificada nesta ferramenta. Informe valores do mesmo período, região e recorte; não misture lançamentos, estoque e vendas.
Vendas / VGV em valor. Não equivale à velocidade de vendas em unidades e não determina a valorização.
Como ler os resultados.
Fórmulas e base de cálculo
NOI = aluguel bruto menos vacância e despesas do proprietário, antes do financiamento. Cap Rate = NOI anual / preço do imóvel. Cash-on-Cash = caixa anual após parcelas, seguros e tarifas / (preço − financiamento + custos iniciais). GRM = preço / aluguel bruto anual, sem descontar despesas.
Resultado total = recebimentos de aluguel e venda, após custos e dívida, menos todos os aportes. ROI = resultado total / aportes; meses com fluxo negativo exigem aporte adicional. TIR resolve o valor presente líquido igual a zero, com fluxos mensais; TIR anual = (1 + TIR mensal)¹² − 1. TIR real = (1 + TIR anual) / (1 + inflação anual) − 1.
Financiamento, venda e payback
Modelo PRICE: juros mensais equivalentes aos juros efetivos anuais. A parcela inclui juros e amortização; seguros/tarifas são adicionados. A venda ocorre no final do horizonte, pelo preço projetado, menos custos percentuais, tributos/custos fixos e saldo da dívida. Custos não informados não entram no cálculo.
O payback é o primeiro mês em que o caixa acumulado cobre o capital inicial e aportes até aquele momento. A venda pode ser necessária para recuperar o capital; nesse caso o resultado informa isso. É uma estimativa mensal, não um prazo exato ou garantia, e não desconta os fluxos a valor presente.
Como combinar as métricas e evitar erros
Compare o Cap Rate de imóveis com despesas e vacância calculadas na mesma base. Use Cash-on-Cash para entender a renda depois do financiamento. A TIR considera o tempo e a venda; o ROI mostra o resultado total do período. GRM ignora custos e não indica sozinho quando o capital volta.
Não confunda retorno nominal com poder de compra. Não trate reajuste de aluguel como valorização. Teste vacância maior, despesas maiores e preço de venda menor. Impostos, obras, meses até entrega, inflação e cronogramas de pagamento podem mudar o resultado.
Por que a TIR pode não aparecer?
Sem mudança de sinal entre os fluxos não há TIR calculável. Mais de uma mudança de sinal pode produzir múltiplas taxas; nesse caso mostramos “Não única/calculável” em vez de escolher um número. Se a solução exceder o intervalo numérico do modelo, ela também não será exibida. Confira os fluxos anuais e as premissas.
Referências: Cap Rate e NOI, JPMorgan · Selic, Banco Central · IPCA e IGP-M com fonte e data · INCC, FGV IBRE
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